Videoüberwachung in Miethäuser, was ist erlaubt?

Durch eine Videoüberwachung Haus und Grundstück zu schützen, liegt vielen Vermietern am Herzen. Die Gründe reichen vom grundlegenden Objektschutz gegenüber Einbrechern bis zum Aufspüren von Vandalismus an den Außenfassaden, in Hausfluren oder in der Tiefgarage. Im Zeitalter des Datenschutz und des kritischen Umgangs vieler Bürger mit dem Thema Videoüberwachung gibt es klare rechtliche Grundlagen, was bei der Überwachung von Mietshäusern erlaubt ist. Bevor Sie eine Überwachungskamera kaufen, machen Sie sich mit den folgenden Rahmenbedingungen vertraut.

Darf ein Vermieter seiner Miethäuser überwachen lassen?

Grundsätzlich ist die Installation von Überwachungskameras zur Sicherheit auf dem Grundstück des Vermieters möglich. Wichtigste Voraussetzung ist, dass alle Mieter hierüber informiert werden und diese der Vorgehensweise des Vermieters zustimmen. Sobald sich eine Mietpartei hiergegen ausspricht, ist die Installation nicht mehr möglich. Der Umstand ist gesondert zu überprüfen, wenn bereits ein System installiert wurde und durch einen Umzug eine neue Mietpartei hinzukommt.

Wichtig ist, dass der Vermieter den Mieter nicht alleine über die Absicht zu informieren, stattdessen kommt es auf eine detaillierte Beschreibung der geplanten Überwachung an, zu der beispielsweise folgende Aspekte gehören:

• Wo genau werden Kameras installiert und welchen Bereich decken diese ab?
• Sind die Kameras 24 Stunden an oder lediglich in bestimmten Stunden des Tages aktiv?
• Wer hat Zugriff auf das aufgenommene Material?
• In welcher Form und über welchen Zeitraum hinweg werden die Aufnahmen gespeichert?

Wenn Sie alleine mit einer vermeintlichen Videoüberwachung abschrecken wollen und Attrappen anstelle echter Kameras anbringen, ändert dies nichts am genannten Umstand. Die Mieter sind über diesen Umstand zu informieren, von allen Seiten ist eine explizite Einverständniserklärung einzuholen. Die Wahrscheinlichkeit bei kritischen Mietern ist bei Attrappen natürlich höher als bei echten Kameras.

Was passiert bei fehlender Zustimmung der Mieter?

Zwar ist die Überwachung bei fehlender Zustimmung einer einzelnen Mietpartei nicht völlig unmöglich, jedoch sehr schwierig. Nach aktueller Rechtsprechung gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten, die Vermieter zur Steigerung der Sicherheit auf den Grundstücken Ihrer Mietobjekte nutzen können. Das Spektrum reicht von einer besseren Beleuchtung der Wege und des Eingangsbereichs bis zur Anbringung von Fenstergittern im unteren Bereich der Immobilie.

Vermieter werden zunächst diese klassischen Methoden nutzen müssen, bevor sie gegen den Willen einzelner Mieter auf eine Videoüberwachung umstellen können. Ist nachweisbar, dass die herkömmliche Vorgehensweise nicht den gewünschten Mieter- und Objektschutz gewährleistet, kann auch ohne Zustimmung der Mieter eine Videoüberwachung möglich werden.

Haben Mieter selbst ein Anrecht auf Überwachung?

Was für Vermieter gilt, hat für den einzelnen Mieter natürlich genauso seine Richtigkeit. Manche Vermieter kennen das Problem, dass einzelne Mietparteien besonders ängstlich reagieren und beispielsweise auf eigene Kosten eine Überwachungskamera kaufen. Diese darf natürlich nicht einfach auf dem Balkon aufgestellt oder in ähnlicher Weise genutzt werden. In diesem Fall wird es noch nicht einmal zu einer Befragung der anderen Mieter gekommen sein, die Überwachung ist somit definitiv ein Eingriff in die Persönlichkeitsrechte. Falls sich ein oder mehrere Mietparteien verunsichert fühlen, können diese natürlich den Anstoß für eine Videoanlage durch den Vermieter geben.

Wo ist die Anbringung von Kameras zulässig?

Sofern es der schriftlichen Absprache mit den Mietparteien entspricht, ist die Anbringung der Videoüberwachung in allen öffentlichen Bereichen des eigenen Mietgrundstücks möglich. Eine Ausrichtung ist alleine auf das eigene Grundstück rechtens, auf keinen Fall darf das Nachbargrundstück mit erfasst werden. Falls dies aus baulichen Gründen schwierig wird, hat der Nachbar ein Recht auf eine bauliche oder technische Abschirmung.

Was gilt für Gegensprechanlagen inklusive Video-Funktion?

Ein Sonderfall ist die Video-Gegensprechanlage, die primär in modernen Großbauten standardmäßig eingesetzt wird. Sie ist ein praktisches Hilfsmittel vor dem Öffnen der Türe, sollte im Gegenzug eine permanente Überwachung des Bereiches vor der Haustüre jedoch vermeiden. Gemäß aktueller Urteile ist der Einbau einer solchen Sprechanlage unter folgenden Umständen rechtlich unbedenklich:

1. Das Bildmaterial wird nicht durch die Kamera der Gegensprechanlage gespeichert.
2. Ausschließlich eine Hauspartei erhält nach Betätigung ihrer Klingel ein Videobild.
3. Besucher müssen im Sinne des Datenschutzgesetzes auf den Umstand hingewiesen werden.

Fazit zum Thema Videoüberwachung in Miethäuser

Mit Überwachungskameras Haus und Grundstück abzusichern, ist ausschließlich bei Zustimmung aller Mieter möglich. Bleibt diese aus, müssen alle anderen Maßnahmen zur Sicherheit ergriffen worden sein, um eine Installation rechtfertigen zu können. Nachbarn sind genauso zu schützen wie Mieter, die Opfer von anderen übereifrigen Mietparteien werden könnten. Im Zweifelsfall ist im Vorfeld eine Rechtsberatung einzuholen.

Eines unserer Leser fügt hinzu

Meiner Recherche nach gibt es unterschiedliche Auffassungen von Gerichten zu dem Thema. Meist wieger die Persönlichkeitsrechte des Einzelnen schwerer als der Schutzbedarf und das Sicherheitsgefühl der Masse, Vorbeugung von Straftaten.

Beispiel: "Der Schutz des allgemeinen Persönlichkeitsrechts überwiegt gegenüber dem Schutz des Eigentums der anderen Eigentümer. Um potenzielle Täter abzuschrecken, reicht es demnach aus, Hinweisschilder auf eine Videoüberwachung sowie Kameraattrappen anzubringen. (LG München I, Beschluss v. 11.11.2011, 1 S 12752/11 WEG)"